Wspólnota mieszkaniowa

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Kupując mieszkanie w budynku wielolokalowym, jesteśmy zarówno wyłącznym właścicielem mieszkania, jak i współwłaścicielem w określonym w umowie przeniesienia własności udziale nieruchomości wspólnej. Pozostałymi właścicielami są zaś inni właściciele mieszkań w budynku. Każdy z właścicieli lokali ma pewien procentowy udział w części wspólnej, zależny od powierzchni kupionego mieszkania w stosunku do powierzchni wszystkich mieszkań i lokali w budynku.

Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym powstaje wspólnota mieszkaniowa. Wraz z wyodrębnieniem pierwszego lokalu mieszkalnego pojawia się nieruchomość wspólna.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Do tej definicji odniósł się Sąd Najwyższy, który w postanowieniu z 14.01.2009 r., IV CSK 247/08, LEX nr 499583, stwierdził, że: „Pojęcie nieruchomości wspólnej, o którym mowa w art. 3 ustawy z 1994 r. o własności lokali, nie obejmuje wyłącznie gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Zawarte w art. 3 ust. 2 tej ustawy stwierdzenie, że grunt stanowiący nieruchomość wspólną powinien spełniać wymagania działki budowlanej oraz umożliwiać prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków wskazuje jednoznacznie, że pojęcie nieruchomości wspólnej dotyczy również odpowiedniego gruntu stanowiącego otoczenie budynku”.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku (budynków) i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu. „Współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale” (wyrok SN z 2.12.1998 r., I CKN 903/97, OSNC 1999/6, poz. 113).

Nieruchomością wspólną będzie wszystko, z wyjątkiem wyodrębnionych lokali. Będzie to grunt na którym posadowiono budynek, ale również wszystkie części budynku, które nie służą do zaspokajania potrzeb mieszkańców indywidualnych lokali. Częściami wspólnymi budynku będą zatem najczęściej: dach, strych, windy, klatki schodowe, korytarze, parkingi, place zabaw.

Wady części wspólnych w budynku wybudowanym przez dewelopera

Wady części wspólnych mogą polegać na tym, że deweloper czegoś nie wybudował. Wady mogą także polegać na tym, że coś zostało wybudowane, ale w sposób nieprawidłowy, niezgodny ze sztuką budowalną. W końcu, wady mogą polegać, że coś nie działa. Jako przykład wad części wspólnych najczęściej można wymienić cieknący dach, zapadającą się kostkę brukową, zawilgocenia, zacieki lub pleśń na ścianach, stojącą wodę na podjazdach, obcierające drzwi.

Udziały w nieruchomości wspólnej

Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o prawie własności lokali, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Kto zajmuje się nieruchomością wspólną?

Zgodnie z art. 18. ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Zmiana tak ustalonego sposobu zarządu nieruchomością może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Zarząd nieruchomością wspólną może być powierzony deweloperowi lub innemu podmiotowi np. firmie zajmującej się zarządzeniem nieruchomościami.

do zasady, czynności może  w imieniu wspólnoty mieszkaniowej wykonywać samodzielnie zarząd, a więc bez konieczności wypowiadania się w tym zakresie przez ogół właścicieli lokali w budynku. Jednocześnie, ustawodawca w art. 22 ustawy o własności lokali wprost wskazał sprawy, w których do podjęcia decyzji wymagana  jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do ich wykonania.

Kto może domagać się od dewelopera napraw części wspólnych?

Przyjmuje się, że właścicielom lokali, którzy nabyli je od dewelopera, służą wobec niego roszczenia związane zarówno z wadami wyodrębnionych lokali, ale i z wadami nieruchomości wspólnej.

Roszczenia właścicieli poszczególnych mieszkań wynikają wprost z umów zawartych przez nich z deweloperem, który zobowiązał się do wybudowania budynku zgodnie z zasadami sztuki budowlanej, a następnie ustanowienia i przeniesienia na rzecz nabywców odrębnej własności lokalu położonego w tym budynku. Na tej podstawie to właśnie właścicielom lokali, którzy nabyli je od dewelopera, służą wobec dewelopera roszczenia kontraktowe związane z wadami lokali, ale i z wadami nieruchomości wspólnej. W konsekwencji, ani wspólnota mieszkaniowa ani administrator nieruchomości nie posiadają uprawnienia do tego, żeby domagać się od dewelopera usunięcia wad. .

Z praktycznego ujęcia należy jednak mieć na uwadze, że walka z deweloperem w pojedynkę może nie być tak efektywna. Deweloper ma inny stosunek do sprawy wiedząc,  że wstępuje przeciwko niemu kilka/kilkanaście osób. Często kalkuluje on bowiem, że pojedynczemu właścicielowi nie wystarczy środków i motywacji, by złożyć pozew w sądzie.

Jeśli na częściach wspólnych nieruchomości wystąpiły wady lub usterki, odpowiedzialność dewelopera wynika z przepisów o rękojmi za wady lub na zasadach odpowiedzialności odszkodowawczej. Wskazane zagadnienia zostaną przez nas omówione w kolejnych artykułach.

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami, skontaktuj się z nami: sekretariat@krpmk.pl