Wohngemeinschaft

Gemäß Artikel 6 des Gesetzes vom 24. Juni 1994 über das Eigentum an Grundstücken (d.h. Gesetzblatt 2021, Punkt 1048), die Gesamtheit der Eigentümer, zu denen ein bestimmtes Grundstück gehört, bildet eine Wohngemeinschaft. Wenn wir eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufen, sind wir sowohl Alleineigentümer der Wohnung als auch Miteigentümer des im Übertragungsvertrag festgelegten Anteils am Gemeinschaftseigentum. Die anderen Eigentümer hingegen sind die anderen Wohnungseigentümer des Gebäudes. Jeder Wohnungseigentümer hat einen bestimmten prozentualen Anteil am Gemeinschaftseigentum, der sich nach der Fläche der erworbenen Wohnung im Verhältnis zur Fläche aller Wohnungen und Einheiten des Gebäudes richtet.

Eine Wohnungsbaugesellschaft kann Rechte erwerben und Verpflichtungen eingehen, klagen und verklagt werden.

Mit der Abtrennung der ersten Wohneinheit in einem Mehrfamilienwohnhaus wird eine Wohngemeinschaft gebildet. Mit der Abtrennung der ersten Wohneinheit entsteht das Gemeinschaftseigentum.

Gemäß Artikel 3 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes besteht das Gemeinschaftseigentum aus dem Grundstück und den Gebäudeteilen und Einrichtungen, die nicht ausschließlich dem Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen.

Auf diese Definition bezog sich der Oberste Gerichtshof, der in seiner Entscheidung vom 14.01.2009, IV CSK 247/08, LEX Nr. 499583, feststellte, dass: "Der Begriff des Gemeinschaftseigentums, auf den in Artikel 3 des Gesetzes von 1994 über das Eigentum an Grundstücken Bezug genommen wird, umfasst nicht nur das Grundstück, auf dem sich das Gebäude befindet. Die Aussage in Artikel 3 Absatz 2 dieses Gesetzes, dass das Grundstück, das das Gemeinschaftseigentum bildet, den Anforderungen des Baugrundstücks entsprechen und eine ordnungsgemäße und rationelle Nutzung der Gebäude ermöglichen muss, weist eindeutig darauf hin, dass sich der Begriff des Gemeinschaftseigentums auch auf das entsprechende Grundstück in der Umgebung des Gebäudes bezieht."

Das Gemeinschaftseigentum besteht aus dem Grundstück und den Gebäudeteilen und Einbauten, die nicht ausschließlich dem Gebrauch des Eigentümers des Grundstücks dienen. "Zum Gemeinschaftseigentum der Eigentümer der getrennten Räumlichkeiten und des bestehenden Eigentümers der Immobilie gehören nur die Gebäudeteile und sonstigen Einbauten, die keine getrennten Räumlichkeiten (Wohn- oder Geschäftsräume) sind und die nicht ausschließlich dem Gebrauch dieser Eigentümer aufgrund der ihnen gehörenden Räumlichkeiten dienen" (Urteil des Obersten Gerichts vom 2.12.1998, I CKN 903/97, OSNC 1999/6, Pos. 113).

Zum Gemeinschaftseigentum gehört alles, was nicht zu den einzelnen Räumen gehört. Es handelt sich um das Grundstück, auf dem sich das Gebäude befindet, aber auch um alle Teile des Gebäudes, die nicht den Bedürfnissen der Bewohner der einzelnen Räume dienen. Zu den gemeinschaftlichen Gebäudeteilen gehören daher in der Regel: Dach, Dachboden, Aufzüge, Treppenhäuser, Flure, Parkplätze, Spielplätze.

Mängel an gemeinsamen Teilen in einem von einem Bauträger errichteten Gebäude

Mängel an gemeinsamen Teilen können sein, dass der Bauherr etwas nicht gebaut hat. Mängel können auch darin bestehen, dass etwas zwar gebaut wurde, aber auf eine falsche Art und Weise, nicht in Übereinstimmung mit der Baukunst. Schließlich können Mängel darin bestehen, dass etwas nicht funktioniert. Beispiele für Mängel an gemeinsamen Teilen sind meist ein undichtes Dach, absinkende Pflastersteine, Feuchtigkeit, Flecken oder Schimmel an den Wänden, stehendes Wasser in der Einfahrt oder schmutzige Türen.

Anteile am Gemeinschaftseigentum

Gemäß Artikel 3 Absatz 3 des Gesetzes über das Eigentum an Grundstücken entspricht der Anteil des Eigentümers eines einzelnen Grundstücks am Gemeinschaftseigentum dem Verhältnis der Nutzfläche des Grundstücks zusammen mit der Fläche der dazugehörigen Grundstücke zur Gesamtnutzfläche aller Grundstücke zusammen mit den dazugehörigen Grundstücken.

Der Anteil des Eigentümers von in sich abgeschlossenen, nicht abgetrennten Räumen am Gemeinschaftseigentum entspricht dem Verhältnis der Nutzfläche dieser Räume zusammen mit der Fläche der zugehörigen Räume zur Gesamtnutzfläche aller Räume zusammen mit den zugehörigen Räumen.

Wer kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum?

Gemäß Artikel 18 Absatz 1 des Gesetzes über das Eigentum an Grundstücken können die Eigentümer von Grundstücken in der Vereinbarung über die Begründung von getrenntem Eigentum an Grundstücken oder in einer später in Form einer notariellen Urkunde abgeschlossenen Vereinbarung die Art und Weise der Verwaltung des gemeinsamen Eigentums bestimmen und insbesondere eine natürliche oder juristische Person mit der Verwaltung betrauen.

Die Art und Weise der Verwaltung der so errichteten Immobilien kann auf der Grundlage eines notariell beurkundeten Beschlusses der Grundstückseigentümer geändert werden. Dieser Beschluss bildet die Grundlage für die Eintragung in das Grundbuch und das Hypothekenregister.

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums kann dem Bauträger oder einer anderen Einrichtung, z. B. einer Immobilienverwaltungsgesellschaft, übertragen werden.

In der Regel können Handlungen im Namen einer Wohnungseigentümergemeinschaft allein durch den Vorstand vorgenommen werden, d.h. ohne dass alle Eigentümer von Räumlichkeiten in dem Gebäude ihre Meinung dazu äußern müssen. Gleichzeitig hat der Gesetzgeber in Artikel 22 des Gesetzes über das Wohnungseigentum ausdrücklich darauf hingewiesen, in welchen Angelegenheiten ein Beschluss der Wohnungseigentümer, in dem sie ihre Zustimmung zur Ausübung einer Tätigkeit ausdrücken und dem Vorstand eine Vollmacht zur Ausübung einer solchen Tätigkeit erteilen, erforderlich ist, um eine Entscheidung zu treffen.

Wer kann Reparaturen an gemeinsamen Teilen vom Bauträger verlangen?

Es wird davon ausgegangen, dass die Eigentümer der Grundstücke, die sie vom Bauträger erworben haben, Ansprüche gegen den Bauträger haben, die sich sowohl auf Mängel an den einzelnen Grundstücken als auch auf Mängel am Gemeinschaftseigentum beziehen.

Die Ansprüche der Eigentümer der einzelnen Wohnungen ergeben sich unmittelbar aus den Verträgen, die sie mit dem Bauträger geschlossen haben, der sich verpflichtet hat, das Gebäude nach den Regeln des Baugewerbes zu errichten und anschließend das Sondereigentum an den in diesem Gebäude befindlichen Räumen zu begründen und auf die Erwerber zu übertragen. Auf dieser Grundlage haben die Eigentümer der Räumlichkeiten, die sie vom Bauträger erworben haben, vertragliche Ansprüche gegen den Bauträger, die sich auf Mängel an den Räumlichkeiten, aber auch auf Mängel am Gemeinschaftseigentum beziehen. Folglich sind weder die Wohnungsbaugesellschaft noch der Verwalter der Immobilie befugt, den Bauträger zur Beseitigung der Mängel zu verpflichten. .

Aus praktischer Sicht ist es jedoch wichtig zu bedenken, dass der Kampf gegen einen Entwickler allein möglicherweise nicht so effektiv ist. Der Bauträger hat eine andere Einstellung, wenn er weiß, dass sich mehrere Personen gegen ihn zusammenschließen. Das liegt daran, dass er oft damit rechnet, dass ein einzelner Eigentümer nicht genug Ressourcen und Motivation hat, um eine Klage vor Gericht einzureichen.

Bei Mängeln oder Fehlern an den gemeinsamen Teilen des Grundstücks haftet der Bauträger nach den Bestimmungen über die Mängelgewährleistung oder nach den Grundsätzen der Schadensersatzpflicht. Wir werden die genannten Fragen in den folgenden Artikeln erörtern.

Wenn Sie eine immobilienbezogene Frage haben, wenden Sie sich bitte an uns: sekretariat@krpmk.pl